【11月2日短プラ引き上げ】12月1日から変動金利が上がる。施主への説明トーク台本5つ

11月2日の短プラ引き上げで、何がいつ変わるのか

変わるのは「短プラ→変動基準→適用金利」の順で、工務店が押さえる日付は4つです。

日付	何が起きるか	誰に影響するか	出典
2026年9月18日	三菱UFJ銀行が短プラ引き上げを発表（2.375%→2.625%）	—	三菱UFJ銀行
2026年11月2日	新しい短プラを適用	事業者向け融資・住宅ローンの基準	同上
2026年12月1日	住宅ローン変動金利の基準金利を見直し	12月以降に実行する新規のお客様	同上
2027年4月1日	既存の変動金利の基準日（年2回の見直し）	借入中のお客様	各行の約款（銀行により異なる）
2027年7月返済分	見直し後の金利で返済額を計算	借入中のお客様	同上

10月時点の変動金利の平均は、メガバンク1.332%、地方銀行1.505%、ネット銀行1.598%（モゲチェック 10/2）で、12月はここに0.25ポイント前後が乗る前提で説明します。

日銀は10月に据え置いた。12月に動くのか

日銀は10月30日の会合で政策金利を1.25%に据え置きました（賛成8・反対1）。先物市場が織り込む12月の利上げの確率は、会合後も約8割です。 政策金利は9月18日に1.25%へ引き上げられたばかりで、第一生命経済研究所は12月に1.5%へ上げ、2027年6月に2.0%まで進むという見通しを出しています。

変動とフラット35で、月々はいくら違うのか

同じ条件で並べると、変動は12月に上がり、フラット35は11月に小幅に下がりました。差は縮まりますが、逆転はしません。

金利タイプ	金利	月々返済（3,000万円・35年・元利均等）	前月比
変動（メガバンク平均・10月）	1.332%	89,407円	—
変動（12月に+0.25ptと仮定）	1.582%	93,065円	+3,659円
変動（地方銀行平均・10月）	1.505%	91,929円	—
フラット35（10月・最頻値）	3.83%	129,791円	9月比+0.37pt
フラット35（11月・最頻値）	3.81%	129,435円	−356円

いずれもMake Houseの試算です。変動とフラット35の差は月々約3万6,000円で、お客様が「固定にすべきか」と迷う水準ではありません。説明の軸は「変動のまま、上昇に耐える返済額にしておく」です。

施主は何を不安に思っているのか

返済への不安は95.1%。しかし「上がったら家を買えない」ではなく、「いくらまでなら大丈夫か」を知りたがっています。

• LIFULL HOME’Sの調査（6月、881人）では、利上げ後に住まい探しを「やや慎重に」が57.4%、返済に不安が95.1%、「1%上がったら慎重になる」が58.9%。
• モゲチェックの1,000人調査（2026年3月）では、直近の借入者の69%が「変動は2%以上になる」と覚悟済み。情報源はSNS51%、比較サービス45%、不動産会社37%、銀行34%、AI（ChatGPTなど）26%。
• 10月の工務店面談では、集客を相談カウンターに頼り、資金計画の説明もカウンター任せになっている工務店（静岡・年間15棟）がありました。説明を他人に任せると、金利の話はお客様の不安のまま工務店に戻ってきます。

営業トーク台本5つ（3層×状況別）

台本1：契約済み・未実行のお客様（11月中に連絡）

「ご契約時の試算は10月の金利です。12月1日以降の実行分から変動の基準が見直されますので、実行日を確認し、見直し後の金額で返済表を作り直しました。」 金利は申込時ではなく実行時に決まります。実行日が12月以降なら、見直し後の返済額を先に提示し、「上がる前提の返済表」を渡して不安を消します。

台本2：検討中のお客様（資金計画の初回）

「変動は12月に0.25%ほど上がる見込みで、月々では約3,700円です。この金額を最初から返済額に入れて、さらに1%上がっても払える予算で建物を決めましょう。」 直近に借りた方の69%は、すでに2%以上を覚悟しています。上がらない前提の試算は、かえって信用を落とします。

台本3：「固定にすべきですか」と聞かれたら

「フラット35は11月に3.81%と小幅に下がりましたが、変動との差は月々約3万6,000円です。固定は安心料、変動は上昇に備えた貯蓄で守る、という選び方になります。」 どちらが得かは言いません。差額を貯蓄に回す「自分で固定にする」案を提示し、判断材料を渡します。

台本4：「待てば下がりますか」と聞かれたら

「市場は12月の利上げを約8割で見ています。来年6月には2.0%という見通しもあります。待つほど金利は上がり、12月1日からは水回り設備の値上げも始まります。」 金利と建材の両方に日付があることを示し、「待つ」の代償を金額で見せます。

台本5：OBのお客様（2027年7月から返済額が変わる）

「お借入中の変動金利は、来年4月の見直しを経て7月のご返済分から変わる見込みです。返済額の上限ルール（5年ルール・125%ルール）の有無を一緒に確認しませんか。」 引き渡し後のお客様に、工務店から先に連絡する理由になります。この接点が紹介の起点になることは、今週の記事4で扱います。

よくある質問

まとめ

• 短プラ2.625%は11月2日、変動基準の見直しは12月1日（新規）、既存は2027年7月返済分から。日付で話す。
• 変動+0.25ptは月々+3,659円、フラット35の11月は−356円。同条件の表で示し、断定しない。
• 契約済み・検討中・OBの3層に、11月中に工務店から先に連絡する。OBへの連絡は紹介の起点になる。

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出典

• 三菱UFJ銀行 短期プライムレートの改定について（2026年9月18日・11月2日適用）
• 住宅金融支援機構 フラット35 金利情報（2026年10月 最頻値3.83%）
• モゲチェック 2026年10月の住宅ローン変動金利・短プラ引き上げ・反映時期（10/2）
• LIFULL HOME'S 日銀利上げ直後の住まい探し意識調査（6/24）
• モゲチェック 住宅ローン利用者1,000人調査（10/23更新）
• 三菱UFJ銀行 住宅ローン変動金利の基準金利の見直しについて（12/1）
• 住宅金融支援機構 【フラット35】2026年11月の最頻金利（3.81%）
• 外為どっとコム 日銀10月会合の解説（12月利上げの織り込み約8割）（10/30）
• 第一生命経済研究所 日銀金融政策決定会合（2026年10月）