【2027年4月施行】改正建築士法で設計契約は全件書面化。無料プランをやめる5ステップ

改正建築士法で、何が、いつから変わるのか

変わるのは「契約の適正化」と「資格要件の緩和」の2本柱。契約の方は2027年4月1日に施行されます。

項目	内容	日付	出典
法律	建築士法の一部を改正する法律（令和8年法律第74号）	2026年7月公布	住宅産業新聞 10/19
政令	施行期日を定める政令・施行に必要な規定を整備する政令	2026年10月6日閣議決定、10月9日公布	同上
施行日	契約の適正化に関する部分	2027年4月1日	同上
書面契約	設計受託契約などの契約書の相互交付義務の対象を拡大（現行は延べ面積300㎡超の建築物）	2027年4月1日〜	同上／建築士法
見積書	作成などを努力義務化	2027年4月1日〜	同上
資格要件	一級・二級建築士の要件緩和（人手不足対応）	別途施行	同上
関連制度	上位住宅トップランナー制度（大手・準大手対象）も2027年4月1日運用開始	2027年4月1日	住宅産業新聞 10/13

契約書に何を書くかの細目は政省令・告示で示されます。本記事は10月20日時点の報道と現行法をもとにしており、公開後に細目が出た時点で追記します。

なぜ「無料プラン」は続けにくくなるのか

書面で契約するには、設計の範囲・期間・報酬を言葉にする必要があります。無料プランには、その3つがありません。

現行法でも延べ面積300㎡超の建築物では契約書の交付が義務でしたが、住宅はほぼ対象外でした。来年4月からは住宅の設計受託契約も書面化の対象に入ります。「とりあえずプランを描いて、契約後に設計料を含める」という運用は、設計の着手と契約の時点がずれるため、書面と実態が合わなくなります。

Make Houseの10月の面談でも、設計の扱いは工務店の収益を分ける要素でした。

• 三重・年間7〜8棟・坪単価115〜120万円：5万円の設計契約を結んでから提案する流れで、現在3年待ち。ローコスト層は潔く他社へ回す。
• 関東・年間30棟・社員10名：設計士は50代1名、積算・申請担当は60歳で定年延長中。契約後の仕様打合せが30回を超え、引き渡しまで10か月。
• 宮崎・家族経営：個人外注の設計士が離脱し、設計・プラン打合せの体制が崩れる寸前。年間1棟あたり約60万円の外注費と同額で設計を丸ごと外部化できる仕組みを検討中。
• 高額物件（1億円超）が好調な工務店：社内と協力事務所の構造設計ラインが逼迫し、構造計算の外注を試行。

設計を「営業の付属」として無料で扱ってきた工務店ほど、書面化で範囲と報酬を言語化する負担が大きくなります。逆に、設計契約を先に結ぶ工務店は、すでに書面化を終えています。

施行までの5つの準備

準備1：設計業務を棚卸しする（何を設計と呼ぶか）

基本設計・実施設計・構造計算・温熱計算・確認申請・監理。それぞれ誰が・何日で・いくらで行っているかを一覧にします。 書面契約の第一歩は、自社の設計がどこからどこまでかを決めることです。「打合せ30回」の工務店は、仕様決めが設計に含まれているのか、営業に含まれているのかも曖昧なまま走っています。

準備2：設計料を明示する

設計料は「契約金額の○%」ではなく、業務ごとの金額で示します。 基本設計○万円、実施設計○万円、構造計算○万円、申請○万円。業務別に分けると、見積書の努力義務にもそのまま対応できます。相場の考え方は当研究所の「工務店の設計提案費用とは？」で解説しています。

準備3：契約書式を整える

四会連合協定の建築設計・監理等業務委託契約書式を基準に、自社用の設計受託契約書を今年度中に用意します。 重要事項説明（建築士法第24条の7）とセットで、契約前に説明→書面交付→着手の順番を社内ルールにします。来年4月に慌てて書式を探すより、今年の案件で試す方が確実です。

準備4：提案フローを「設計契約→提案」に切り替える

初回面談→資金計画→設計契約（少額）→基本設計の提案、の順に組み替えます。 三重の工務店のように設計契約5万円でも、「お金を払って設計を依頼した」お客様は検討から離脱しにくくなります。無料プランで3社比較されるより、設計契約で1社に絞られる方が、成約率も粗利も守れます。

準備5：設計体制を書面に耐える形にする

設計者1人の離脱で契約が履行できない体制では、書面契約そのものがリスクになります。 基本設計・構造計算・確認申請を外部化し、社内の設計者を「お客様と話す時間」に集中させる。Make Houseでは設計・構造・確認申請の外部化を標準とし、2026年9月からは基本設計にブラウザで閲覧できるWeb 3Dモデルを納品しています。書面に「納品物」として書ける成果物があることが、契約の前提になります。

設計契約を切り出すときの伝え方（テンプレート）

• 初回面談で：「来年4月から法律で設計の契約は書面で結ぶことになります。当社はすでに、基本設計を○万円でお引き受けし、図面・3Dモデル・概算見積を納品する形にしています。」
• 無料プランを求められたら：「無料のプランは、設計の範囲と責任が決められないため、当社ではお出ししていません。代わりに、設計料の中で構造と温熱の検討まで行い、見積のぶれをなくします。」
• 他社が無料と言っている場合：「無料の設計は、契約後の設計料や打合せの回数に姿を変えて戻ってきます。当社は最初に金額と回数を書面でお約束します。」

よくある質問

まとめ

• 改正建築士法は2027年4月1日施行。設計受託契約の書面化義務が全ての契約に広がり、見積書作成が努力義務に。
• 無料プラン提案は、範囲・期間・報酬を書面にできないため続けにくい。設計契約を先に結ぶ工務店が有利になる。
• 棚卸し／設計料の明示／契約書式／有料提案フロー／外部化の5つを、今年度の案件で先に試す。

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出典

• 住宅産業新聞 国交省、2027年4月に改正建築士法施行＝全ての設計受託契約で書面契約義務化（10/19）
• 住宅産業新聞 「上位住宅トップランナー制度」設立＝2027年4月運用開始（10/13）
• 国土交通省 報道発表（建築士法関連・2026年10月）
• 住宅産業新聞 BIMデータ審査の基本構想（2029年春運用）（10/19）